Thiết kế là bước đầu tiên và cũng là bước quyết định 70% sự thành công của cả công trình — một bản vẽ tốt giúp tối ưu công năng, tiết kiệm chi phí thi công và tránh phải sửa đi sửa lại giữa chừng. Bài viết này tổng hợp bảng giá thiết kế kiến trúc trọn gói 2026, các hạng mục hồ sơ thiết kế đi kèm và quy trình làm việc minh bạch để bạn dễ dàng đối chiếu trước khi lựa chọn đơn vị thiết kế.
1. Thiết Kế Kiến Trúc Trọn Gói Gồm Những Hồ Sơ Nào?
Một gói thiết kế kiến trúc trọn gói đầy đủ, chuyên nghiệp không chỉ có bản vẽ mặt đứng mà cần đảm bảo đủ 4 phần hồ sơ kỹ thuật sau:
- Hồ sơ kiến trúc: mặt bằng công năng từng tầng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh 3D ngoại thất và các phòng chính.
- Hồ sơ kết cấu: bản vẽ móng, dầm, sàn, cột, cầu thang kèm bảng thống kê thép — làm căn cứ thi công phần thô.
- Hồ sơ điện nước: sơ đồ đường điện, đường ống cấp thoát nước, vị trí công tắc, ổ cắm, thiết bị vệ sinh.
- Dự toán sơ bộ: bảng khái toán chi phí xây dựng dựa trên bản vẽ, giúp gia chủ chủ động cân đối ngân sách trước khi thi công.
Nếu thiếu bất kỳ phần nào trong 4 hồ sơ trên, đội thi công sẽ phải tự suy diễn hoặc điều chỉnh tại công trường — đây chính là nguyên nhân phổ biến dẫn đến sai lệch và phát sinh chi phí.
2. Bảng Giá Thiết Kế Kiến Trúc Trọn Gói 2026 (Tính Theo M2)
| Loại hình thiết kế | Đơn giá/m2 sàn (VNĐ) | Hồ sơ đi kèm |
| Thiết kế kiến trúc cơ bản | 150.000 – 200.000 | Kiến trúc + phối cảnh 3D mặt tiền |
| Thiết kế kiến trúc + kết cấu | 220.000 – 280.000 | Kiến trúc, kết cấu, phối cảnh 3D |
| Thiết kế trọn gói (kiến trúc, kết cấu, điện nước) | 280.000 – 350.000 | Đầy đủ 4 hồ sơ kỹ thuật + dự toán sơ bộ |
| Thiết kế biệt thự, công trình phức tạp | 350.000 – 500.000 | Đầy đủ hồ sơ + phối cảnh nội thất chi tiết |
Đơn giá trên tính trên diện tích sàn xây dựng (đã quy đổi mái, móng theo tỷ lệ phần trăm), áp dụng cho công trình nhà ở dân dụng có quy mô phổ biến. Công trình có diện tích lớn thường được áp dụng đơn giá ưu đãi hơn so với công trình diện tích nhỏ.
Để hình dung mức chi phí thiết kế cho một công trình cụ thể theo m2, bạn có thể tham khảo thêm bài Bảng Giá Thiết Kế Kiến Trúc Nhà Phố 2026 (Tính Theo M2) với ví dụ minh họa chi tiết hơn.
3. Quy Trình Thiết Kế Kiến Trúc Trọn Gói — Minh Bạch Từng Bước
- Khảo sát & tư vấn nhu cầu: kiến trúc sư trao đổi trực tiếp về nhu cầu sử dụng, phong cách yêu thích, ngân sách dự kiến và khảo sát hiện trạng lô đất.
- Lên phương án mặt bằng công năng: đề xuất 1-2 phương án bố trí phòng, xin ý kiến điều chỉnh từ gia chủ trước khi triển khai phối cảnh.
- Thiết kế phối cảnh 3D: dựng phối cảnh ngoại thất và các không gian chính để gia chủ hình dung trực quan trước khi chốt phương án cuối.
- Triển khai hồ sơ kỹ thuật thi công: hoàn thiện bản vẽ kết cấu, điện nước chi tiết làm căn cứ thi công.
- Bàn giao hồ sơ & dự toán sơ bộ: bàn giao đầy đủ hồ sơ in ấn/file mềm kèm bảng khái toán chi phí xây dựng.
- Hỗ trợ giám sát tác giả trong quá trình thi công: kiến trúc sư đồng hành kiểm tra công trình có đúng với bản vẽ hay không.
Quy trình rõ ràng theo từng bước không chỉ giúp gia chủ dễ theo dõi tiến độ mà còn là cơ sở để đối chiếu trách nhiệm nếu có sai sót phát sinh giữa các bên.
4. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Chi Phí Thiết Kế
- Diện tích và số tầng công trình: diện tích càng lớn, tổng chi phí thiết kế càng cao nhưng đơn giá/m2 thường có xu hướng giảm nhẹ.
- Mức độ phức tạp của kiến trúc: nhà có nhiều chi tiết trang trí, mái dốc phức tạp, giếng trời, thông tầng… đòi hỏi nhiều thời gian triển khai bản vẽ hơn.
- Số lượng phương án thiết kế yêu cầu: một số gia chủ muốn xem nhiều phương án mặt tiền trước khi chốt, việc này có thể phát sinh thêm chi phí ngoài gói cơ bản.
- Yêu cầu thiết kế nội thất đi kèm: nếu cần thêm phối cảnh nội thất chi tiết từng phòng, chi phí sẽ được tính riêng ngoài phần thiết kế kiến trúc.
- Kinh nghiệm và uy tín của đơn vị thiết kế: đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm, đội ngũ kiến trúc sư giỏi thường có đơn giá cao hơn nhưng đổi lại giảm thiểu rủi ro phải chỉnh sửa nhiều lần.
5. Có Nên Thuê Kiến Trúc Sư Riêng Hay Chọn Gói Thiết Kế Trọn Gói?
Đây là băn khoăn phổ biến của nhiều gia đình khi bắt đầu lên kế hoạch xây nhà:
- Thuê kiến trúc sư độc lập phù hợp nếu bạn muốn một phong cách thiết kế cá nhân hóa cao, có nhiều thời gian trao đổi trực tiếp và không ngại việc phải tìm thêm đơn vị thi công riêng sau khi có bản vẽ.
- Chọn gói thiết kế trọn gói tại đơn vị thiết kế – thi công phù hợp nếu bạn muốn bản vẽ được tối ưu ngay từ đầu để khớp với năng lực thi công thực tế, hạn chế tình trạng “bản vẽ đẹp nhưng khó thi công” hoặc đội chi phí phát sinh do thiết kế không sát thực tế.
Bạn có thể xem thêm phân tích sâu hơn về ưu – nhược điểm từng phương án trong bài Bảng So Sánh: Thuê Kiến Trúc Sư Riêng Vs Thiết Kế Trọn Gói — Nên Chọn Gì?
6. Kinh Nghiệm Làm Việc Với Đơn Vị Thiết Kế Để Tránh Phát Sinh
- Xác định rõ ngân sách xây dựng ngay từ buổi tư vấn đầu tiên để kiến trúc sư thiết kế phương án phù hợp, tránh trường hợp thiết kế đẹp nhưng vượt xa khả năng tài chính.
- Yêu cầu dự toán sơ bộ đi kèm bản vẽ thay vì chỉ nhận phối cảnh 3D, để có cơ sở đối chiếu khi làm việc với đơn vị thi công sau này.
- Chốt phương án mặt bằng trước khi triển khai bản vẽ kỹ thuật chi tiết, vì thay đổi công năng ở giai đoạn sau sẽ khiến toàn bộ hồ sơ kết cấu, điện nước phải làm lại.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ kết cấu và điện nước, không chỉ dừng ở việc duyệt phối cảnh đẹp — đây là 2 phần ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và chất lượng thi công thực tế.
7. Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Chi phí thiết kế có được khấu trừ vào chi phí thi công không? Tùy chính sách từng đơn vị, một số nơi áp dụng chính sách hỗ trợ một phần phí thiết kế nếu gia chủ tiếp tục sử dụng dịch vụ thi công trọn gói — bạn nên hỏi rõ điều khoản này trước khi ký hợp đồng thiết kế.
Thời gian hoàn thành một bộ hồ sơ thiết kế trọn gói mất bao lâu? Với nhà phố quy mô phổ biến, thời gian thiết kế trọn gói (từ khảo sát đến bàn giao đầy đủ hồ sơ) thường mất khoảng 20-30 ngày làm việc, tùy vào số lần điều chỉnh phương án.
Có thể chỉnh sửa bản vẽ sau khi đã chốt thiết kế không? Có thể, nhưng nên hạn chế thay đổi sau khi đã triển khai hồ sơ kết cấu và điện nước chi tiết, vì mỗi lần chỉnh sửa lớn đều kéo theo thời gian làm lại và có thể phát sinh thêm chi phí thiết kế.
Kết Luận
Một bộ hồ sơ thiết kế kiến trúc đầy đủ, minh bạch từng bước là nền tảng giúp quá trình thi công diễn ra suôn sẻ, hạn chế tối đa phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Nếu bạn đang có kế hoạch xây nhà và muốn nhận tư vấn phương án thiết kế phù hợp với ngân sách cùng bảng dự toán sơ bộ chi tiết, hãy liên hệ để được khảo sát và tư vấn miễn phí.
Tư vấn ngay: Zalo
Tìm hiểu thêm: Bảng Giá Thi Công Phần Thô 2026 Mới Nhất | King Home