Phần thô là “bộ xương” quyết định độ bền vững của toàn bộ ngôi nhà, vì vậy việc nắm rõ bảng giá thi công phần thô 2026 không chỉ giúp gia chủ dự trù đúng ngân sách mà còn là cơ sở để đối chiếu, tránh bị báo giá mập mờ hoặc phát sinh vô lý giữa chừng. Bài viết dưới đây tổng hợp đơn giá theo m2, bóc tách chi tiết từng hạng mục công việc và những yếu tố khiến đơn giá phần thô chênh lệch giữa các công trình.
1. Thi Công Phần Thô Là Gì? Bao Gồm Những Hạng Mục Nào?
Thi công phần thô là giai đoạn xây dựng kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật âm của ngôi nhà, trước khi bước vào công đoạn hoàn thiện (sơn, ốp lát, lắp thiết bị). Một gói thi công phần thô tiêu chuẩn thường bao gồm:
- Vệ sinh mặt bằng, định vị tim móng, đào móng.
- Thi công bê tông móng, dầm, sàn, cột, cầu thang, ô văng, bể tự hoại, hố ga.
- Xây và trát tường toàn nhà.
- Cán nền các tầng.
- Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường, âm sàn, âm trần (đường ống, đường dây kỹ thuật, chưa gồm thiết bị).
Sau giai đoạn này, ngôi nhà đã “cứng cáp” về kết cấu nhưng chưa có lớp hoàn thiện bề mặt — đây là lý do vì sao nhiều gia đình chọn tách riêng gói phần thô để chủ động hơn về ngân sách và tiến độ.
2. Bảng Giá Thi Công Phần Thô 2026 Theo M2
| Loại vật tư sử dụng | Đơn giá/m2 (VNĐ) | Ghi chú |
| Vật tư phổ thông (thép, xi măng thương hiệu bình dân) | 3.200.000 – 3.600.000 | Phù hợp ngân sách tiết kiệm |
| Vật tư trung cấp (thép, xi măng thương hiệu phổ biến) | 3.600.000 – 4.000.000 | Lựa chọn phổ biến nhất |
| Vật tư cao cấp (thép, xi măng thương hiệu lớn, chống chịu tốt) | 4.000.000 – 4.500.000 | Công trình yêu cầu độ bền cao, nền đất yếu |
Đơn giá trên áp dụng cho công trình có mặt bằng thi công thuận lợi, nền đất trung bình. Với nền đất yếu cần gia cố thêm (ép cọc), chi phí móng có thể tăng thêm 15% – 30% so với mức trên.
Nếu bạn muốn xem cách áp dụng bảng giá này cho một diện tích cụ thể và so sánh với chi phí trọn gói, có thể tham khảo bài Bảng Giá Xây Nhà Trọn Gói 2026: Chi Tiết Theo Từng M2 để có góc nhìn tổng thể hơn.
3. Bảng Giá Chi Tiết Theo Từng Hạng Mục Công Việc
Để dễ hình dung, dưới đây là mức đơn giá tham khảo bóc tách theo từng đầu việc trong gói phần thô (áp dụng đơn giá vật tư trung cấp):
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá tham khảo |
| Ép cọc bê tông (nền đất yếu) | Mét dài | 250.000 – 350.000 đ/m |
| Đào móng, xử lý nền | m2 mặt bằng | 80.000 – 120.000 đ/m2 |
| Đổ bê tông móng, đà kiềng | m3 bê tông | 1.800.000 – 2.200.000 đ/m3 |
| Đổ bê tông cột, dầm, sàn | m3 bê tông | 2.000.000 – 2.500.000 đ/m3 |
| Xây tường 100 (tường bao, ngăn phòng) | m2 tường | 220.000 – 280.000 đ/m2 |
| Xây tường 200 (tường chịu lực, mặt tiền) | m2 tường | 320.000 – 380.000 đ/m2 |
| Trát tường 2 mặt | m2 tường | 90.000 – 120.000 đ/m2 |
| Cán nền, láng vữa | m2 sàn | 60.000 – 90.000 đ/m2 |
| Điện nước âm tường, âm sàn | m2 sàn xây dựng | 180.000 – 250.000 đ/m2 |
Các đơn giá trên chỉ mang tính minh họa để bạn hình dung cơ cấu chi phí; đơn giá thực tế sẽ được tính theo khối lượng bóc tách từ bản vẽ kết cấu cụ thể của từng công trình.
4. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Đơn Giá Phần Thô
- Địa chất nền đất: nền đất yếu, phải ép cọc hoặc gia cố sâu sẽ đội chi phí móng lên đáng kể so với nền đất ổn định.
- Vị trí thi công: nhà trong ngõ nhỏ, xa đường lớn khiến chi phí vận chuyển vật tư và nhân công tăng do khó tiếp cận.
- Số tầng và độ phức tạp kết cấu: nhà nhiều tầng, có tầng hầm, ban công vươn xa cần kết cấu chịu lực phức tạp hơn, kéo theo lượng thép và bê tông sử dụng nhiều hơn.
- Loại vật tư kết cấu: thép, xi măng, cát đá từ các thương hiệu khác nhau có độ chênh lệch giá không nhỏ, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền công trình.
- Thời điểm thi công: giá vật liệu xây dựng (đặc biệt là thép và xi măng) biến động theo từng quý, nên bảng giá cần được cập nhật định kỳ.
5. Ví Dụ Minh Họa Cách Tính Chi Phí Phần Thô
Giả sử một căn nhà phố 3 tầng có diện tích xây dựng (đã quy đổi móng, mái) khoảng 280m2, sử dụng gói vật tư trung cấp với đơn giá 3.800.000 đồng/m2:
280m2 x 3.800.000 đồng ≈ 1,064 tỷ đồng cho phần thô.
Đây là con số minh họa nhanh dựa trên đơn giá trọn gói theo m2; nếu công trình có nền đất yếu cần ép cọc bổ sung, chi phí thực tế có thể cao hơn 10-20% so với ước tính này. Để có con số chính xác, gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công bóc tách khối lượng cụ thể theo bản vẽ kết cấu.
6. Phân Biệt Thi Công Phần Thô Và Xây Nhà Trọn Gói
Nhiều gia đình băn khoăn nên chọn thi công riêng phần thô rồi tự lo phần hoàn thiện, hay chọn gói xây nhà trọn gói ngay từ đầu. Về cơ bản:
- Thi công phần thô phù hợp với gia đình có thời gian giám sát, muốn tự chọn vật tư hoàn thiện theo sở thích riêng và có kinh nghiệm quản lý công trình.
- Xây nhà trọn gói phù hợp với gia đình bận rộn, muốn một đầu mối chịu trách nhiệm xuyên suốt, hạn chế tối đa việc phải tự tìm thợ, tự mua vật tư cho từng hạng mục.
Bạn có thể xem thêm phân tích chi tiết ưu – nhược điểm của từng phương án trong bài Bảng So Sánh Chi Phí: Xây Nhà Trọn Gói Vs Tự Mua Vật Tư Thuê Nhân Công để đưa ra lựa chọn phù hợp với hoàn cảnh gia đình mình.
7. Những Lưu Ý Khi Ký Hợp Đồng Thi Công Phần Thô
Hợp đồng là căn cứ quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của gia chủ trong suốt quá trình thi công, vì vậy trước khi đặt bút ký, bạn nên rà soát kỹ các điều khoản sau:
- Đơn giá và khối lượng dự toán: hợp đồng cần đính kèm bảng bóc tách khối lượng cụ thể, tránh chỉ ghi chung chung “trọn gói theo m2” mà không có phụ lục chi tiết.
- Chủng loại vật tư kết cấu: ghi rõ thương hiệu, mác bê tông, loại thép sử dụng để làm căn cứ đối chiếu khi nghiệm thu.
- Tiến độ và các mốc thanh toán: nên gắn tiến độ thanh toán với từng giai đoạn nghiệm thu (móng, khung, mái) thay vì thanh toán theo thời gian cố định.
- Điều khoản phát sinh: quy định rõ cách tính chi phí phát sinh nếu phát hiện nền đất yếu hơn khảo sát ban đầu hoặc có thay đổi thiết kế giữa chừng.
- Chế độ bảo hành kết cấu: thời gian bảo hành tối thiểu và trách nhiệm xử lý nếu phát sinh sự cố nứt, lún sau khi bàn giao.
8. Kinh Nghiệm Chọn Nhà Thầu Thi Công Phần Thô Uy Tín
- Yêu cầu bóc tách khối lượng rõ ràng thay vì chỉ nhận báo giá trọn gói theo m2 mà không có bảng chi tiết đi kèm.
- Kiểm tra chứng chỉ, hồ sơ năng lực của đơn vị thi công, đặc biệt với công trình có kết cấu phức tạp hoặc nền đất yếu.
- Tham quan công trình thực tế đã và đang thi công của nhà thầu để đánh giá chất lượng tay nghề và mức độ gọn gàng, an toàn lao động tại công trường.
- Thỏa thuận rõ về nghiệm thu từng giai đoạn (móng, khung, mái) trước khi thanh toán, giúp kiểm soát chất lượng ngay trong quá trình thi công thay vì chỉ kiểm tra khi đã hoàn thiện.
- Đọc kỹ điều khoản bảo hành kết cấu trong hợp đồng, vì đây là phần ảnh hưởng trực tiếp đến độ an toàn và tuổi thọ công trình.
9. Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
Thi công phần thô có bao gồm chi phí ép cọc không? Thông thường chi phí ép cọc được tách riêng vì phụ thuộc vào kết quả khảo sát địa chất thực tế, không nằm trong đơn giá phần thô cơ bản theo m2.
Có nên tự mua vật tư phần thô để tiết kiệm chi phí không? Vật tư kết cấu (thép, xi măng, bê tông) ảnh hưởng trực tiếp đến độ an toàn công trình, nên nếu không có chuyên môn kiểm định chất lượng vật tư, gia chủ nên để đơn vị thi công có uy tín đảm nhận để tránh rủi ro.
Thời gian thi công phần thô cho nhà phố 3 tầng mất bao lâu? Tùy quy mô và điều kiện thời tiết, thi công phần thô cho nhà phố 3 tầng thường mất khoảng 3-4 tháng, chưa tính thời gian hoàn thiện.
Kết Luận
Bảng giá thi công phần thô 2026 ở trên giúp bạn có cái nhìn tổng quan về cơ cấu chi phí và những yếu tố tác động đến đơn giá, nhưng con số chính xác nhất vẫn cần dựa trên bản vẽ kết cấu và khảo sát địa chất thực tế của từng công trình. Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và muốn nhận bảng bóc tách chi phí phần thô chi tiết, minh bạch theo đúng thiết kế của mình, hãy liên hệ để được khảo sát và tư vấn miễn phí.
Tư vấn ngay: Zalo